【优人堂-贾玲】浅谈公寓行业的现状及发展（上）

2010-2012年 婴儿期

⻘年长租公寓品牌出现，魔方、未来域、自如、青客、优客逸家、You+、新派公寓。萌芽阶段，运营⽅法摸索期，规模多数在300间以下。

2013-2015年 ⼉童期

青年⻓租公寓领域得到资本市场关注，开始获得⻛险投资，复制业务模式。起步阶段，初步形成运营体系，领先企业房间1000间。

2016-2018年 少年期

酒店、房地产开发商、房产中介机构等多种⻆色加⼊入⻓长租公寓领域，早期企业的经验被⼤量学习、传播起跑阶段，万间管理规模的品牌渐多，优秀企业的运营体系趋于成熟，运营能⼒可支撑房间数量的加速增长。

2019-2021年 ⻘年期

政府推动之下，资金、人才、政策、土地等资源进⼊入⻓长租公寓领域，⾏业获得充分发展，快速成长阶段，更多品牌⾛向⼗万间级别管理理规模，运营体系⾛向成熟稳定。

房住不炒的政策背景

15-18年年政策的频繁出击从基本面上给出了了各项⽀支持和⿎鼓励措施，多主体供给、多渠道保障、租购并举、租售同权等助推了行业成为⻛口。

消费升级的⼤背景

2011年年中国⼈人均GDP突破5000美元，按国际经验，消费升级加速。⽬前全中国已迈向5G⾼高速路路，加之疫情的催化，外部服务商的眼光全部转向中国。

年轻一代新居住需求

2012年年90后开始大学毕业，2020年又是847W毕业生再创历史新高，⼈口流动和政策疏导吸引他们去⼤城市发展，追求更更好的居住体验。

房产市场大趋势

房地产由增量开发转向存量运营，由制造业转向服务业、房价⾼企，房产居住者和持有者加速分离，政府要求拿地有一定比例的自持，购房换房周期拉长。

过去的这十年对于不同的参与主体，是风雨飘摇、大风大浪的十年，也是精耕细作、静待收获的十年。而与行业品牌发展相伴的，是不断变化、增长和流动的租房客群，他们已不是传统中我们所熟知的用户，而是伴随新一代互联网、升级的消费习惯以及城市人口分流而形成的具有新租住观念的用户，品牌化之路尚未完结……未来的头部品牌将更具有可辨认和塑造性，合作优势也更加明显。

房企系顺势而为

2016年国家将房住不炒上升为国策，房企响应号召纷纷入市，目前已有超过七成房企入局或涉足。

酒店系稳中求进

以传统酒店行业为代表的白领公寓、服务式公寓为主，产品成熟运营精良，是早先运营团队的主力队伍。

中介系闷声发展

链家自如、我爱我家相寓、世联红璞公寓凭借先天拿房和周期的优势坐拥较大房量，但仍是长租冰山一角。

银行系兜底接盘

以建设为代表的银行体系，不光提供资金，今年疫情后青客断臂求生，与债权人建行债转股做部分接盘。

个体系大浪淘沙

而品牌公寓字占全部市场的10%，大量房源、客源和资金都在民间，是逆流而上还是偏安一隅。

创投系伺机而动

16年到18年长租公寓走上风口，行业在资本工具的借力下进入高速发展期，虽然目前放缓，但仍有空间。

创业系各显神通

以魔方为代表的品牌公寓如雨后春搜凭借项目经验和互联属性，品牌营销、团队培养提升客户体验。

国家队保障全局

国资、国企和国有物业是国家队的显著特征，除长租以外，还参与了区域城市更新和保障房项目建设。

长租公寓运营模式可分为重资产和轻资产运营两大类

按资产性质和介⼊模式还可以划分为五大类，买地自建类、自持房源类、委托管理类、政府公房类和存量改造类。

政策⽀持变化

18年下半年开始，随着有租金贷和甲醛房等问题的出现，整体政策从⿎励支持到监管限制，甚至到区域限价，提交保证⾦等举措。让原本运营举步维艰的状况更加⼩心谨慎。

参与主体变化

从分散式到集中式，再从公租房到人才社区，从单一住宅供给到集体土地多渠道供给。随着资本和地产的介入，拿房渠道和合作方式已发生了本质的变化，品牌聚集效应已基本形成。

盈利模式变化

从早先包租持有的模式转变为轻资产托管的模式，随着融资成本的增加和错配，以及本年度的疫情黑天鹅，使得原有问题的模式更加迫使企业在运营、营销、人效抠业绩，也在不断调整长短租的运营坪效。

租住理念变化

从原先合租状态向整租需求转变，从居住需求放大到社群生活，还要保留私人空间，25-45岁的主力人群有了更高颜值和细分需求，且随着公寓产品线和服务溢价的提升，租住将要彰显一种生活理念，而不是简单过度。

运营产品变化

从单一的品牌产品线，逐渐丰富到服务分层和运营分级，从青年公寓到白领公寓，再到服务式公寓、主题式公寓，业态也放大到租赁社区、增加了产业、物业、商业三大模块，也对智能化和装配化提出了更高的适配要求，促进了行业之间的融合。

房产市场变化

17年在各地人才引进的车轮战中 ，新房市场全国普涨遭遇最强调控，无法消化的居住人群和成本极高的置换成本促使租房用户发生住房观念转化。

国内生产总值同比下降1.6%

社会消费品零售总额同比下降11.4%

长租公寓房企“0”进入

集中式长租公寓新开店率仅8.2%

上半年上海租房成交量同比下跌20.7%

30 加中小长租公寓企业倒闭

租⾦贷、⾼收低阻导致频频暴雷

缺⼈、缺团队！行业⼈才储备极度匮乏

政策清晰地区执行却不明朗，运营⻛险巨大

规模及回报压⼒大，双标难以兼顾

融资成本过⾼，疫情之后资金更难获得

Super hard模式，从单体项目到社区产业生态

2019年3⽉11⽇，魔⽅生活服务集团宣布获得1.5亿美元的D轮融资，加拿⼤魁北克储蓄投资集团（CDPQ）为本轮战略投资⽅。据悉，此次融资是2019年集中式长租公寓领域宣布的第⼀笔⼤额融资。

官方表示魔方此次融资将主要⽤于进一步提升品牌影响⼒，深化运营理，完善IT系统和会员体系，进行项⽬并购及轻资产拓展，打造⾼效、便捷、智慧的公寓管理协作平台，为⾏业赋能，成为中国长租公寓管理第一品牌。

国内最大的企业住宿运营商安歆集团，先后战略并购易企租、⼊股杭州本土品牌诺巢故寓，并与建信住房合作打造“CCB建融家园·普坤社区”。而安歆集团在命运多舛的2020年上半年净新增了30家门店，从新开门店数量上来看，安歆⼀家机构的占⽐接近三分之一，今年可能会达到70-90家。

安歆之所以走到今天，是因为安歆预期蓝领公寓就不是一个短平快，不是一个指数性和爆发性增长的行业，它归根到底是要回归到⼈的痛点和社会的痛点。

自如甲醛房事件

一篇名为《阿里P7员工得白血病身故，生前租了自如甲醛房》的文章迅速在微信朋友圈引爆，这篇文章把长租房的安全问题推到风口浪尖。

蛋壳涨房租事件

今年遭遇疫情，蛋壳公寓疑似强制租客搬离、强行扣除租金、强行与业主解约等事件也纷纷浮出水面。就蛋壳公寓延付房东租金、要求房东免租或给租客涨租，引起租客微博维权和房东上门维权。

青客现金流事件

7月22日，青客发布公告称，公司将发行本金总额可达1亿美元的4年期可转换债券，此首期款项将主要用于收购国内一知名公寓品牌的主要资产，预计将为青客公寓扩充72200个租赁单位。

2019年6月28日，浙江省发改委通过官方微信公号，公布了一份“浙江省首批未来社区试点创建项目建议名单”。