【优人堂-贾玲】浅谈公寓行业的现状及发展（下）

经济环境：完全没有

GDP增长率、进出口额和增长率、消费价格 指数、居民失业率、居民年均可支配收入

社会环境：⼀定程度上有

城市常住和流动人口数量、性别比例、年 龄结构、地域分布、生活方式、消费习惯、 受教育程度、就业情况、宗教信仰等

政治环境：可能有可能没有

国家出台了哪些相关政策？有何影响？是制约还 是促进？相关法律法规有哪些？有何影响？

技术环境：有且必须要有

技术发明、传播和更新的速度，商业化发展的速 度与趋势，国家重点支持的行业和项目，国家重 点投入的研发费用、专利个数等

我命由我不由天，大环境下的行业生存机会多由技术革新来创造

⻓租公寓做不到100%出租率

⾸先你认为需要做到多少出租率就算及格 了？不同的⽴场有不同的回答

被头部企业挤压了⽣存空间

房企和国家队资⾦和房源实⼒这样雄 厚，我们培养的⼈都被挖⾛了

不做经营以外的服务压缩成本

品牌化是服务构建的外在指标，品牌是存 款，越积越多，服务是具象，越做越深

产品完美了才能留住租客

租客看中的产品核⼼点是什么？是外貌？ 是地段？是服务？还是⼈的印象？

只需要做线上引流就可以了

⼤部分公寓在运营早期⼗分依赖平台带来 的客户，⽽这并不是⽣存终极奥义

甩⼿掌柜交给管家去管理租客

交给管家就可以退居⼆线了，租客的事情 不明不问，持续的投⼊是谁的问题

50%

装修改造的开发成本

街区公区、外立面改造、硬装软 装、家具家电、智能设备应用等

22%

省出来的运营成本

日常公司运营、房屋养护、保修 保洁、人力成本、系统开发、活 动成本等

13%

省不下来的财务成本

物业管理费、增值税票、企业所 得税、融资成本、审批成本等。

10%

预期的增值收益

租金差、降低空置率、运营成本的控制 提供增值服务、社交平台的消费、互联网 金融以及广告终端收益。

10%

抠出来的营销成本

公寓企业主做现金流，鲜有大笔资 金投入做品牌，但必须投入做线上 线下销售拓客，大部分以线上为主。

资金投入大

属于资金密集型作业、资金 投入大、成本高

回报周期长

短则5-8年，长则10-15年，有的自持 项目超30年还未必会回本

风险环节多

项目衔接政府、建造、设计、施工、供应、销售和客户维护等多个相关方接口， 环环相扣责任大

难以标准化

每个项目几乎都独一无二，难以完全 标准化产品和落地运作，决策风险大、 纠错成本高

大运营管理体系是以财务经营目标为导向，以现金流和利润为核心，以经营筹划 为主线，收益管理为基础，实现全项目、全周期、全链条的高效运作经营。

最佳的经营并不是利润最高的经营，而是能用最少的本金在最短的时间内获取最大的收益。

管理人员能够更加轻松地管理房源和人员，确实提高了管理效率、降低了管理成本

智能系统

管理系统与智能终端深 度结合，以智能代替人工，实现科技风控。

智能家居

远程遥控，入室声控、 一键启动，从灯光到空调音响、清扫和做饭等

智能安防

公寓运营安全第一位，消防技防和人防都要抓实现自动化巡检和预警

智能门锁

人脸识别与身份识别，无接待式管理，无人带看房、房态实时监测

智能水电

远程水电监控、可实现 远程断电、电压监测、 设备节能、无人维修

智能管家

路灯自动控制、故障检测报警、社区有智能通行、绿化自动交管等

第⼀阶段 房企摸索研发⾃持租赁，打磨品牌公寓形象

第⼆阶段 国企⼤规模集中式开发，打造社区型产品线

第三阶段 国企建设委托房企运营，合作试点多主体参与

土地供应：

全国3年累计近200幅租赁用地 目前无一入市

“租购并举”仍是行业长期基本面

自2017年7月至2020年5月，全国 范围内总计推出约200块租赁用地， 规划建筑面积约1307万方。其中 长三角沪宁杭合计成交约154幅， 占比约79%。 2020年虽然遭遇疫情影响，1-5月 上海、深圳、杭州等核心租赁城市 的租赁用地成交超过170万方， 成交规模占2019年的37%，租赁 用地供应力度不减。

拿地主体：

国企带头主导拿地，95%的土地由各地方国企购得

2017年至2020年，各城市推出的 租赁用地中95%的土地由各地方国企购得。10家大型国企的拿份额较大，已累计占租赁用地总成交规 模的35%。上海地产集团在公开市场上取得租赁用地总量超80万方，占上海出让租赁用地份额约 13%，此外，上海城投、上海实业及上海张江集团也承接了相当体 量的租赁用地，三家企业的土地份额达到22%，而深圳人才安居集 团更几乎包揽了深圳的租赁用地。

70年产权集中型租赁用地

2017年7月4日夜，上海挂牌出让2幅70年住宅用地，要求整体持有只租不售，租约原则上不超过6年，集中配置10%以内的商业设施。

普通商品房15%自持租赁

按照资金退出的程度来看，开发商自持租赁物业的处理方式目前主要分为三类：整体自持、 使用权转让、整体转让。整体自持的租赁式公寓将成为未来自持部分的重要发展方向。

土地改性，存量资产转化

存量资产指的是企业中低效资产和闲置资产，特别是国企央企在全国范围内有1457宗闲置土地，闲置面积近万公顷，成为当前土地供应紧张情况下的另一突破口。

散租市场，代理经租市场

“代理经租机构”的加入，以其品牌化、机 构化的特点，使市面上发布的房源具有较高 品牌辨识度，并提供相应的保洁、维修等房 屋管理服务，提升了居住体验和安全性。

2017-2020上半年

上海集中型租赁住房用地出让近600万m²

土地总体规划租赁房源量约11万套

拿地单位中国有企业占比9成

首批房源集中入市时间2021-2022年

通过对土地端的观察来看，在“租售并举”的大背景下，未来，随着大量租赁社区项目的建成入市，大中型租赁社区形态将成为主流。大中型集中式租赁社区更便于前期整体规划、完善社区配套及后期运营 管理，将引导租赁市场向社区化、品质化、生活化的方向发展。

上海、杭州、南京等城市通过租赁用地新建供应是租赁住房的主要供应渠道之一，这一渠道在城市住房保障体系中承担的指标比 例也较高，如上海已推出租赁用地预计供应套数占整体租赁住房 指标的比例达到27.5%。

根据对已成交租赁用地规模体量的统计（按照套均面积60㎡的规划），500-1000套规模的中型社区占比34.4%， 1000-2000套规模的大型社区占比32.8%；而小型社区和超大 型社区的占比则相对较低。

随着疫情之后的市场供需和政策开展，虽然上半年在整体规模量上未有大幅进步，也发生了局部底部的暴雷资金流断裂的连续事件， 但并不影响和阻碍未来公寓行业的发展与进步，一个行业的发展必须经过各种形式的洗礼和各种力量的较量，最终才能走向成熟。

租赁需求

企业复工复产个人购房需求延迟

企业产能恢复带动员工租房提升，特别是制造业和服务业带动蓝领公寓的发展。租房向购房转化周期延迟，导致租房周期延长。

政策支持

减费降税与金融支持

降低融资成本、减免税费、增加补贴等措施支持企业复工复产。为疫区提供差异化支持，为受影响的企业和个人提 供资金与政策支持。

管理机制

管理体系全领域作业

打击群租、租金贷，实行住房租赁合同网签备案，严查甲醛房，装配式建造和智能化装修。

行业正处在洗牌的窗口期

任何行业的发展都会经历混沌期、发展期、成熟期和重构期。公寓行业目前还处在初始发展阶段，但因为关系国家民生，也关系企业发展的未来。企业基于自身抗风险能力的不同，受损程度不同，行业洗牌进行中。租赁行业将开启新一轮的发展周期，以“质”取胜，“剩”者为王！

行业趋势

追求规模增长的阶段 将进入到精细化管理的阶段 。

企业趋势

以经营的内生型增长为主，关注运营质量和利润。

行业机遇

存量整合的收并购机会， 运营能力强品牌溢价更高，单一以规模取胜的策略已成过去时。