【对话康厚荣】地产微利时代设计优化成为新的潮流

听说您从事房地产行业已经20多年了，曾经是国内TOP10房地产企业的高管，您是什么契机进入房地产行业的呢？又是什么样的机缘进入设计优化行业？

我算是第一批房地产专业的科班生，当年高考填报志愿，一当时看“房地产专业”高大上，就选择房地产专业，这是命运的机缘给了我机会。后来从碧桂园出来后，一次偶然的机会，跟思优集团董事长刘立志先生相识于长沙，又是老乡，格外亲切。那天晚上刘董畅谈思优的发展规划、聊到筹备上市，聊了一个晚上，彼此感觉心意相通，梦想一致，就此决定加入思优这个大家庭。

您能用一句话概括一下您公司的业务价值吗？

可以为地产项目创造10%-15%的利润！

那你们是如何做到的？

我们主要是两大手段，一是降本，即通过全专业的设计优化，降低10%左右的成本。二是增效。在总图规划阶段，通过有效的手段提高项目5%-10%的货值。

开发商不是请了设计院吗，为什么还要请优化公司？

这主要是三个方面：一是智者千虑必有一失，设计院的作品很难做到100分，这就有我们存在的价值；二是愚者千虑必有一得，设计优化是叠加我们的智慧；三是要做好精细化设计管控，除技术外必须要有成本数据的支撑，我们思优集团有2亿平米的成本数据，这是我们做好设计优化最有利的保障。

优化是否降低品质，有安全隐患？

首先我们设计优化有三个前提：安全第一、功能不减、进度保障，安全是满足国家规范的要求，同时也会通过第三方施工图审图中心审核把关，所以安全是双保险。

其次，优化是提升品质，很多人认为优化就是抠钢筋和混凝土含量，是降低了品质。实际优化包含总图优化（充分挖掘土地价值）、户型优化（让户型每个尺寸更合理）、地库优化（提高停车效率）、外立面的优化（美观又不浪费成本）、结构优化（把钢筋和混凝土合理布局）、机电优化、幕墙优化、节能优化、园林优化等等，不是简单的抠钢筋和混凝土。

再说钢筋和混凝土也不是越多越好，有的柱子钢筋布置的连震动棒的插不进去了，浇筑出来后出现蜂窝，反而出现安全隐患。再说，比如园林，也不是大树越多越好，园林讲求的是园林的层次感、空间感和艺术感，所以优化是提高品质而不是降低品质。

您所接触的客户企业，主要是因为遇到什么问题来找您寻求帮助的呢？

地产100强企业，他们是都做设计优化的，他们选择我们是看到我们的技术实力和品牌。没有做过设计优化的很多是因为“成本超标、利润很薄”，听朋友说思优是全国设计优化行业的头牌企业，就找我们来了。

你们设计优化的取费模式是怎样的？

我们一般有两种；一是前期高度信任了的，基本是委托做设计咨询，这是按固定费收费模式收费。二是按节省额的10%左右进行提成。

我们看到材料，您公司在整个行业的市场份额占比11%，全国排名第一，您能说一说思优相比同行业其他公司的竞争优势有哪些？

简单的说：我们主要有五大优势
①专业最全：

真正能做到独立的全专业设计优化，另外还有复杂（超高超限）项目设计与咨询、BIM设计与咨询，PC设计与咨询，方案设计， 精细化审图等，能一站式解决客户降本增效的需求。

②设计优化成果好：

我们有2亿平米的设计优化的经验和大数据，我们优化量比竞争者要高，落地效果要好！

③服务好、效率高：

我们全国拥有18家分子公司，熟悉全国各地规范，能提供2小时高铁快速服务效率！

④质量管理体系：

质量管理高标准、严要求，追求精益求精，同时拥有独立的研发团队。

⑤信息化平台：

有思同道管理平台、优化云4大数据平台，为客户创造更多的价值。

疫情以来，全国经济形势都不算太好，你如何看待房地产行业未来的发展趋势？地产公司频频暴雷，房地产业会不会硬着陆？

我认为不会，理由有三：一是全国产权证已经全国联网，这意味着国家掌握了全国房产的大数据，有了大数据的支持，就可以科学决策；二是，我们党的执行力和领导力很强，所以政策调控肯定可行。三是，我们中华民族五千年屹立不倒，相信我们中国人的智慧。

康总，您在这个行业干了20多年，也经历我国房地产业发展的全过程，您是如何看待未来房地产走势如何？

是啊，这一不小心暴露了我年龄。我国房地产业从商品房货币化改革到今天，经历30来年，1900年的时候，全国房地产开发面积也就1000万平米，到2000年的1亿平米，2010年的10亿平米，到2020年17亿多平米，这是中国经济增长和房地产行业的黄金时期。

未来如何，我给您讲一组“激动人心”的数据，您就清楚了，到目前为止我国城镇住房保有量368亿多平米，约3.3亿套，这可以住10亿人左右。第七次人口普查，目前城镇人口9.02亿，所以目前全国闲置商品房有近60亿平米，商品房库存有5.4亿多平米，未来市场的需求是不足的。你可能会问，放开生育政策之后，人口是否会大幅增长，告诉你一个数据，2022年1-6月份全国人口负增长8.2万人。

康总，您认为房价会跌吗？

这要看城市、看项目、看企业，因为房价是根据成本和供求关系而上下波动的，成本逐年在增加，所以整体来说房价不可能出现大跌，当然个别房企为了现金流，壮士断腕，那是个例。国家调控的基调也是稳地价、稳房价、稳预期，为什么呢，其核心根源是：一是经济转型的今天，房地产业仍然是支柱产业；二是房地产业是民生产业，老百姓65%的资产是房产；三是房地产上下游供应链体系的稳定，这些企业解决了2亿多人的就业；四是金融机构的贷款，绝大部分来自房地产及相关产业，这涉及到我国金融体系的稳定。再有就是我国的财政收入很大一部分来自房地产及相关产业。所以你说房价能大跌吗？